EverGrenade. Dá sa zarobiť na slovenských nehnuteľnostiach? – zpdz #096

Postav dom…

Zo stromov padajú zoschnuté listy a padá aj frekvencia faktúr zo stavby. To je dobré znamenie. Za chvíľu je tu čas skialpinistických dobrodružstiev, ktoré konečne vytesnia moje dobrodružstvá v developerskom sektore. Môj vysychajúci účet si už hádam oddýchne pod snehovou prikrývkou. Pozornejší odberatelia newslettera mohli finálne staviteľské vypätie pobadať aj na letnej prestávke v #zpdz vydaniach.

Nie, nepodlieham ilúzii o existencii konca prác na dome. Stačí sa mi pozrieť z okna alebo na drôty trčiace kde tu zo steny. Je to ako s dúhou. Človek sa k nej môže približovať, ale nikdy k nej nedôjde. Investíciou do rodinného domu som vstúpil do rieky nikdy nekončiacich odpisov. Mikrovlnka je už teraz v oprave a čakám na výmenu vadných interiérových dverí. Dom podlieha entropii a neopravuje sa sám, ako napríklad naše telá. Tie to aspoň do určitého veku (približne 46 rokov) zvládajú celkom úspešne.

Zasaď strom, postav dom, sploď syna. Ten strom sa najlepšie zasadí sám a s plodením potomkov tiež nebolo veľa roboty. Išlo to nejak „samo“.

Postaviť dom bola ale časovo, finančne a prekvapivo aj emočne náročná dvojročná jazda. Striedal som úlohy podnikateľa, investora, inžiniera, majstra, obstarávateľa, logistika, psychológa, kontrolóra, mitigátora. Aj herca, keď som predstieral sebavedomie a kompetenciu v oblasti tak mimo mojich znalostí a skúsenosti, ako sa len dá. Množstvo možných variant postupu a propagácia chýb naprieč projektom. Bez masívnej pomoci skúsených kamarátov by som to nikdy nedal.

Faktúry v tak absurdných výškach, že človek pri ich otváraní  prežíva pocity ako z kolesa nešťastia som bral ako výborný tréning zdravého vzťahu k peniazom. Zvykol som si, že telefonát zo stavby je problém a problémy sú drahé. V rámci psychologického hojenia a prerušenia novovzniknutých stresových reflexných oblúkov som si už radšej zmenil tón zvonenia na telefóne.

Stáli pri mne svätí všetkých developerov, že som nezačal o rok alebo dva neskôr. V pandemickom inflačnom pekle by to bolelo ďaleko viac a neviem, ako by to skončilo. Napriek príhodnému štartu som sa do rozpočtu z roku 2018 samozrejme nezmestil. Finálny účet bude vyšší o 70 %.

Neľutujem. Je tu pekne. A dom je parádny. Miesto bolo hlavný dôvod, prečo som do tej priepasti skočil. Snaha o zmenu makro-prostredia, v ktorom žijem. Aby bol dobrý život ľahší. Len to, čo je ľahké vydrží. Len to, s čím človek nemusí každý deň bojovať, je dlhodobo udržateľné. O tom možno viac nabudúce.

Nedevelopujem sám. Indexovaný počet začatých rezidenčných stavieb v krajine v roku 2020

Druhý dôvod prečo som sa odhodlal prerušiť dlhú sériu nájmov, a príbeh ktorým som si developerské dobrodružstvo racionalizoval, súvisí s prerozdeľovacím efektom inflácie zlých peňazí. Už pred inflačnou pandémiou som vnímal, že drahota rezidenčných nehnuteľností otvorila investičnú príležitosť. Rozdiel medzi cenou konečného produktu developera a cenami vstupov potrebných na jeho postavenie predstavuje dostatočný priestor pre chyby aj pre tak nepraktického developerského amatéra, akým som ja. Najmä za infláciou meškajúce mzdy pracujúcej chudoby vytvárajú ziskové príležitosti pre často prepákovaných producentov a predajcov. Centrálne banky berú pracujúcej chudobe a dávajú bankám, developerom a kapitalistom. Keď to človek nevie zmeniť, mal by to aspoň využiť.

Existujúca zásoba rezidenčných nehnuteľností na 1000 obyvateľov (sivý stĺpec) v európskych krajinách v roku 2020

Chyby boli. Asi najväčšia bola v tom naivnom optimizme pri rozpočtovaní. No aj napriek takmer zdvojeniu nominálneho rozpočtu, mi meter štvorcový nakoniec vyšiel hlboko pod dnešný slovenský priemer. Dokonca som sa dostal pod regionálny priemer, čo považujem za podarený výkon. Nepoužíval som najlacnejšie materiály, mám kopu okien („Gazda, tu je svetla, že ma z toho oči pália…“) a betón som nevystužoval kostrami zo starých bicyklov. Betonár sa pri objednávaní ocele zavzdušňoval, že toľko nedal ani do základov 5-poschodovej bytovky.

Nehnuteľnosti letia na mesiac na palive zlých peňazí

V druhom štvrťroku sa ponukové ceny nehnuteľností na Slovensku zvýšili o 6,4  %, medziročne tak narástli o 18,6 %. Pre porovnanie, medziročné tempo rastu bolo v druhom kvartáli 2007 +20,4 %. Nájomné prvý krát po dlhšej dobe medzi-kvartálne rástlo o 5,5 %, medziročný pokles tak spomalil na necelých 5 %.

Ceny slovenských nehnuteľností ženie do výšin ECB novými peniazmi. Na jednej strane nízkymi úrokmi umožňuje výrobu nových peňažných úspor bankami, ktoré cez hypotéky nákupy nehnuteľností financujú. Na Slovensku máme extrémne nízke úroky a v eurozóne extrémne vysokú cenovú infláciu. Rozdiel medzi cenovou infláciou a úrokom na hypotéke tak dosahuje už viac než 4 %. To znamená štyri  percentá reálneho bezrizikového úroku, ktoré banky platia hypotekárnym dlžníkom ročne za to, že títo skúsia koleso šťastia a kúpia si nehnuteľnosť.

Priemerná úroková sadzba na hypotéke v roku 2020

Na strane druhej otvorené financovanie výdavkov politikov centrálnou bankou desí sporiteľov, ktorí sa pred zlými peniazmi schovávajú do nehnuteľností „za každú cenu“.

Lákanie do dlhovej pasce Európskou centrálnou bankou funguje. Čistý prírastok úverov na nehnuteľnosti dosiahol na Slovensku v prvých dvoch mesiacoch druhého štvrťroka nové absolútne rekordy odkedy sa tieto údaje zbierajú (2006). Hypoték majú naše banky už na súvahách najviac z celej eurozóny.

Politika ECB, ani Slovensko nie sú výnimočné. Ceny nehnuteľností skokovito rastú naprieč vyspelým svetom, a to výrazne rýchlejšie než nájomné, ktoré naopak v roku 2020 kleslo.

Rastúci pomer cien nehnuteľností (index 2005=100) k nájmom (modrá krivka) a príjmom (červená krivka)

Medziročný rast cien nehnuteľností a priemerná cena za m2 v roku 2020. Farebné odtiene sú podľa výšky ceny za m2

V roku 2020 narástli ceny nových rezidenčných nehnuteľností z európskych hlavných miest najrýchlejšie v Lisabone o 14,2 %. Na druhom mieste skončila Bratislava s 13 %

Už je tu draho. Či už ceny nehnuteľnosti porovnáme s príjmom ľudí, ktorí v nich bývajú, alebo k výnosu z nájmu.

Koľko ročných platov potrebujete na zakúpenie nového štandardného bytu s rozlohou 70 m2?

Ziskový priestor malých a veľkých developerov sa skokovitým rastom cien materiálov rýchlo zatvára. Zaujímavé bude napríklad sledovať, čo spravia rastúce ceny vstupov s rozostavanými projektami. Zatiaľ to z časti financujú rekordné objemy nových hypoték. Keď nakoniec dobehne aj cena práce a prípadne ceny nehnuteľností začnú zo strachu z trvalejšej „dočasnej“ inflácie a rastúcich úrokov dokonca klesať, môže sa toto ziskové okno príležitosti úplne zavrieť.

Takže opatrne, nech vás prípadné zhoršenie situácie nezastihne s priveľkým produktom na sklade. Strážte si stoličku, na ktorú si človek môže sadnúť, keď hudba prestane hrať.

Inflačný kečup

Že si neviete rast úrokov predstaviť? Potom máte zlú predstavivosť, ktorá nezvláda ani dnešnú realitu v susednej krajine. Česká centrálna banka zvýšila základný úrok z 0,75 % o 100 % teda rovno na 1,5 %. Beriem ich ako laboratórium koľko znesú hypotekárne pokusné králiky. V tejto krajine môžeme sledovať aj našu budúcnosť.

Pritom všetko nasvedčuje tomu, že napriek nulovému základnému úroku v SR, Českú republiku v  septembrovej cenovej inflácii v  dokonca predbehneme. Podľa rýchleho odhadu Eurostatu dosiahla cenová inflácia v septembri na Slovensku už 5,1 % .

V Spojenom Kráľovstve zvažujú nasadiť armádu na benzínové čerpadlá, lebo ich trápi akútny nedostatok pohonných hmôt. Môže za to vraj Brexit a z neho vyplývajúci nedostatok šoférov kamiónov. Nedostatok šoférov kamiónov a okrem iných profesií aj klaunov majú ale aj v Írsku, ktoré zatiaľ úniu neopustilo. Je aj nedostatok kontajnerov pre námornú dopravu z Číny. Môže za to vraj zatváranie čínskych prístavov pri tamojších mini COVID požiaroch. Nedostatok prístavných robotníkov majú ale aj americké prístavy a pred nimi stoja desiatky kilometrov dlhé rady nevyložených lodí.

Cena za námornú prepravu 40-stopového kontajneru zo Šanghaja do Los Angeles a Rotterdamu

Cena elektriny dosahuje historické maximá. Môže za to vraj požiar na kábli medzi Spojeným kráľovstvom a Francúzskom. Aj keď ten požiar bol dva dni po dosiahnutí cenového historického maxima na britskej burze. Stále je nedostatok čipov, lebo …

Nepríde vám divné, že je v novinách zrazu toľko príbehov, čo všetko nefunguje a ako je všetkého málo? Necítite sa trochu ako za starých socialistických čias, keď súdruhovia nemali riešenia, zato mali kopu vysvetlení? Nie je to náhoda.

Nedostatok nie je príčina. Je to prejav inflácie zlých peňazí. Tlačenica v prístavoch, obchodoch a na pumpách je len mechanizmus, akým fúra nových zlých peňazí postupne vyrába rast cien.Nemôže naraz vzrásť dopyt po všetkom. Teda môže, ale len keď niekto pomýli ľudí monetárnymi halucináciami. Keď je nedostatok všetkého, je prebytok peňazí. Nenechajte sa popliesť závojom lokálnych príbehov a sledujte ruky kúzelníka.

Rekordný podiel EÚ výrobcov hlási obmedzenia produkcie z dôvodu nedostatku materiálu alebo vybavenia

Inflácia pokročila tak ďaleko, že pred jej dôsledkami varuje už aj bývalý taliansky premiér Mario Monti. Keď pred infláciou varujú Taliani, je to oficiálne potvrdený problém.

Fed sprísni politiku – bude (vraj) tlačiť (a podvádzať) menej

Zneistel aj šéf americkej centrálnej banky. Pred niečo vyše rokom v televíznej relácii „60 minutes“ otvorene hovoril, ako zachránili svet tým, že zaplavili systém peniazmi. Dnes sa čuduje, ako frustrujúci je rast cien „z dôvodov produkčných bottle-neckov“. Zdá sa, že zároveň opúšťa tábor, ktorý opakuje zaklínadlo o „dočasnej“ inflácii.

Fed na kečup na obruse reaguje. Teda v tomto štádiu len verbálne, prísľubom že budúci rok bude tlačiť menej. Americká centrálna banka postupne utlmí nakupovanie štátnych dlhopisov a hypotekárnych cenných papierov za novovytvorené doláre do júla 2022.

Nie každý centrálny bankár je z cenovej inflácie, ktorá sa prejavila aj v cenách akcií a dlhopisov frustrovaný. Vďaka nej si celkom polepšili, okrem všetkých bohatých ľudí s aktívami, aj člen bankovej rady Fedu Kaplan a viceguvernér Fedu Clarida. Títo na základe insiderských informácií nakúpili akcie a dlhopisy za milióny dolárov tesne predtým, než ich šéf ohlásil trhom podporu vytlačením asi tretiny existujúcich dolárov. Radosť obchodovať, keď človek pracuje v inštitúcii, ktorá kreslí grafy väčšiny aktív vo svete.

Odborne, nezávisle a pre ľudí.

Nie len pozícia v štátnej centrálnej banke dobre zarába. Americká ministerka financií Janet Yellen sa tiež nemôže sťažovať. Američania boli zavretí doma, no ona neváhala a Zoomovala. Na „odmenách za prednášku“ zarobila iba za roky 2019/2020 7,2 milióna dolárov. Slová (alebo skôr priazeň a prístup k úradníkovi?) sú holt drahé.

Priznané príjmy Janet Yellen z odmien „za prednášku“ (vyznačené je firma Citadel a Citi, ktorých budúci vzťah s Yellen sa zrejme oplatí sledovať)

Ale nie, ani nový šéf regulačného úradu pre dohľad nad americkým akciovým trhom (U.S. Securities and Exchange Commission) Gary Gansler nepôjde po Fede a jeho úradníkoch. Dokonca bude naďalej ignorovať aj americký kongres, kde sú  majstri a majsterky sveta v insider tradingu.

On pôjde po krypte.

EverGrenade – osudom bubliny je hľadať svoj špendlík

To Čína krypto rovno zakázala. Opäť.

Ani Čína ale nevie zakázať ekonomické zákony. Ako sa vravievalo za Keynesa, v dlhodobom horizonte sme všetci mŕtvi. Čína stimulovala keynesiánsky po finančnej kríze najviac, teraz prišiel jej dlhodobý horizont.

Stimulovanie tam vyvolalo hromady mylných investícií napríklad v nehnuteľnostiach. Vystimulované keynesiánske zombie HDP, ktoré požiera životnú úroveň a prírodné zdroje teraz vyhadzujú do vzduchu. Ako 15 obytných domov v Kunmingu hlavnom meste provincie Yunnan, ktoré stáli nedokončené 8 rokov.

Pozrieť video na YouTube

Komunista zakázal krypto, no Ponzi schému v Evergrande nielen ignoroval ale pomáhal ju financovať. Druhý najväčší čínsky developer Evergrande dlží 1,6 milióna apartmánov, na ktoré jej už ľudia zložili depozity. Manažéri spoločnosti otvorene priznávajú, že si z jedných fondov požičiavali peniaze a tie používali na vyplácanie záväzkov s výnosom iným fondom. Táto pyramída pekne nafukovala čínske HDP a vyvolávala zdanie bohatstva.

Zachráni komunista Evergrande? Nezachráni komunista Evergrande? Zrejme hej, ale nie úplne. Nádej, že aj túto firmu zachránia z cudzích peňazí vidno na vývoji jej akcií. A Evergrande je zrejme príliš veľký na to, aby to nechali tak. Čínske banky majú voči developerovi 28 % expozíciu. Komunisti sa zrejme pokúsia zachraňovať selektívne. Tak, aby to celé nepadlo, naši ľudia odišli bez ujmy a zároveň, aby to nebolo extrémne drahé. Najbližší sú funkcionári, ktorí majú zainvestované a potom zrejme „obyčajní“ ľudia, ktorí by sa mohli búriť. Podobne, ako „vyspelý“ svet zachránil svoje spriatelené finančné inštitúcie a ich vybraných veriteľov počas finančnej krízy.

Dlhodobý horizont čínskych keynesiánskych stimulov a biedu tamojšieho developerského sektora sa ale zamaskovať nepodarí. Tento týždeň odignoroval splatné záväzky na svojich dlhopisoch ďalší čínsky developer Fantasia. Je síce menší ako Evergrande (12,8 mld. dolárov záväzkov vs. 300 mld. Evergrande) ale ukazuje, že v košíku nie je len jedno zhnité jabĺčko.

Maľovať krízu na stenu je ale asi ešte priskoro. Čínska centrálna banka už preventívne opäť začala hasiť chrlením novej likvidity. A čínske domácnosti pokračujú v nedočkavých nákupoch sna o bezprácnom zbohatnutí na investíciách v nehnuteľnostiach.

Podiel nákupov nehnuteľností čínskymi domácnosťami v pred-predaji ako podiel celkových predajov

Situáciu budeme aktualizovať. Do vrecka zlato, do ruky pop-corn a príjemné sledovanie…

Tip – Jak na zlato – peníze pro nevěřící

Nielen česká verzia Zlých peňazí – „Špatné peníze“ je vonku, ale konečne aj moje zlato. Českú verziu „Jak na zlato – peníze pro nevěřící“ si môžete za rovnakú zľavnenú cenu ako slovenský originál kúpiť vo fyzickej podobe alebo ako e-book u mňa na www.jurajkarpis.com . Do poznámky pri nákupe stačí uviesť CZ. Obe knihy by ste mali nájsť už aj v českých kníhkupectvách.

Juraj Karpiš

Skôr či neskôr začnú kryptomeny zakazovať aj miestni súdruhovia. Naučte sa preto robiť s nim aj anonymne. Juro Bednár k tomu vyrobil nový kurz Kryptomeny a súkromie. Ukazuje tam ako mixovať coiny, používať anonymné kryptomeny, meniť kryptomeny medzi sebou so zachovaním súkromia, či prikupovať coiny bez KYC burzy. Na kurzy a knihy Juraja Bednára predplatitelia #zpdz tu nájdu 10 % zľavu. Komentáre, tipy a postrehy si rád prečítam na [email protected]. Ak máte českých známych, ktorých by kniha Jak na zlato potešila, prepošlite im to prosím alebo im ju rovno kúpte.