Nominál vs. reál – výnos z predaja bratislavského bytu po 13 rokoch

Tento graf som mal v týždenníku.

V reálnych cenách bol akciový index NASDAQ aj po 17 rokoch v mínuse. S&P 500 za rovnaké obdobie  narástol len o 10 % percent. Ozvalo sa mi viacero čitateľov, že to nie je pravda. Graf je vraj zlý.

Aj som sa zľakol, keďže som to sám nekontroloval. Pocitovo mi to sedelo. Chybu som ale nenašiel ani po tom, ako som to sám prepočítal. Ale vraj som sa aj ja pomýlil. Potom mi to došlo. Mnoho ľudí nevie počítať reálne ceny, mýlia sa v tom aj investiční poradcovia,  dokonca aj niektoré online investičné kalkulačky to majú zle.

Ľudia potom žijú v ilúzii vytvorenej zlými peniazmi. Robia investičné, spotrebné a podnikateľské chyby. Väčšina Slovákov z nejakých príčin nemá rada akcie a nikdy ich nevlastnila. Rozdiel medzi reálom a nominálom preto ilustrujem radšej na nehnuteľnostiach. Tie milujeme.

Napríklad trojizbový byt v Bratislave so skromnou výmerou 70 metrov štvorcových. Pri priemernej cene 1 285 eur za meter sme ho v roku 2004 kúpili približne za 90 tisíc eur ( v skutočnosti korún, ale po prepočítaní na našu novú menu to vyjde takto). Teraz, 13 rokov neskôr, ho za priemerné ceny predáme. Keďže meter v Bratislave vzrástol na 1 873 eur utŕžime viac než 131 tisíc.

Koľko percent sme reálne zarobili?

Do výpočtu potrebujeme zistiť cenovú infláciu. Tá sa meria zmenou cien spotrebného koša – súhrnu vecí a služieb, ktoré nakupujeme. Cena spotrebného koša vyjadrená harmonizovaným indexom (HICP, rok 2005 = hodnota 100) za rovnaké obdobie narástla z 97 na 123 čiže o 26 %.  Cena bytu v eurách vzrástla o 41 tisíc, čo je takmer 46 %. 46 -26 = 20, reálne zhodnotenie je teda 20 %.

Nie je. Miešame totiž jablká s hruškami. Ceny bytu v roku 2004 a v roku 2017 sú v rozličných jednotkách. Eurá (resp. koruny) z roku 2004 sú inými peniazmi ako dnešné eurá. Majú za sebou vyše dekády riedenia infláciou. Z rozdielu súm v dvoch rozličných menách potom nemôžeme počítať percentá.

Aby sme dali veci do poriadku, je nutné cenu v oboch rokoch previesť na rovnaké jednotky. Napríklad na eurá roku 2004. Za pomoci inflácie vyjadrenej zmenou HICP vypočítame, že za jedno euro z roku 2004 by sme si kúpili 1,26 eura roku 2017. Ak cenu bytu pri predaji v roku 2017 upravíme na eurá roku 2004 získame 104 tisíc. Oproti kúpnej cene teda je to namiesto reálnych 20 % nárast 15,6 %.

Tak pozor na nominálne ilúzie.

 

Text je úryvok z mailového týždenníka „Zlé peniaze, dobrý život“. Pridajte sa k viac než 2 600 odberateľom, ktorí ho pravidelne koncom týždňa dostávajú do schránky a nechajte nižšie svoju mailovú adresu.




 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *